Lokali Qorti

Aktar minn miljun ewro kumpens lil sid ta’ propjetà fil-Marsa

L-Avukat tal-Istat ġie ordnat iħallas aktar minn miljun ewro f’kumpens lil sid ta’ propjetà fil-Marsa. L-Imħallef Miriam Hayman, li tippresjedi l-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili (fil-Ġurisdizzjoni Kostituzzjonali tagħha), tat lil Gabriella Fusco €1,069,000 fi flus f’danni li jikkonċernaw il-proprjetà fi Triq Garrick, l-Marsa mikrija lil Briar Pipeworks Ltd peress li nstab li l-Kapitolu 69 tal-Liġijiet ta’ Malta kif emendat bl-Att X tal-2009 jikser l-artikolu 1 tal-ewwel protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem. .

Din id-dikjarazzjoni ta’ ksur tad-drittijiet tal-bniedem hija konformi ma’ bosta sentenzi riċenti u ssegwi l-prinċipji stabbiliti fis-sentenza Cauchi vs Malta deċiża mill-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem fil-25 ta’ Marzu 2021. Fusco hija proprjetarja tal-fond 2-4, Garrick Street, Marsa, li ilu mikri lil Briar Pipeworks Ltd ghal60 sena, b’kera ta’ LM213.33 (ftit anqas minn €500) fis-sena.

Il-propjetà in kwistjoni, li hija massiva, kienet ta’ Emmanuel u Emma Said, li jiġu -n-nanniet ta’ Fusco, li kellhom żewġ ulied, waħda minnhom omm Gabriella Fusca, li mietet fl-1997. Skont kuntratt ta’ divizjoni tal-20 ta’ Dicembru 1963 il-propjetà kienet giet assenjata lil-omm il-propjerarja preżenti – Inez Fusco Said.

Din b’testment tal-27 ta’ Awwissu 1980, fejn hija halliet lil bintha, Gabriella Fusco bhala l-unika eredi tagħha u lil neputi taghha ossia Leonardo Fusco Castellett il-porzjon riżervat skont il-liġi, li huwa sehem indiviż. Il-kera llum titħallas bir-rata ta’ €1,397.68c fis-sena. Sid il-propjetà kienet u għadha obbligati illi jġeddu l-kirja indefinittivament bl-istess kera u kundizzjonijiet minħabba d-disposizzjonijiet infami tal-Kap. 69 tal-Liġijiet ta’ Malta.

L-Artikolu 3 tal-Kap. 69 tal-Liġijiet ta’ Malta jiddisponi illi “sid il-kera ta’ xi fond ma jistax, meta jagħlaq iż-żmien tal-kiri jirrifjuta li jġedded il-kiri jew li jgħolli l-kera jew li jagħmel kundizzjonijiet ġodda tat-tiġdid tal-kiri mingħajr il-permess tal-Bord” u l-Artikolu 4 tal-istess Kap. 69 jgħid li l-Bord li Jirregola l-Kera jista’ jiżdied biss sa massimu li ma jeċċedix l-40% ta’ kemm setgħet kienet il-kera ġusta tal-fond fl-4 ta’ Awissu 1914.

Skont l-Artikolu 2 ta’ din l-istess Liġi, il-fond in kwistjoni jaqa’ taht it-tifsira li l-liġi tagħti lill-kelma “ħanut” u għalhekk skont l-Artikolu 9 (b) tal-Kap. 69 lanqas ma tista’ ssir talba biex tieħu lufra il-propjeta għall-użu taghha. Wara l-1 ta’ Jannar 1994, Fusco kienet obbligata li ġġedded l-kirja, skont il-liġi.

Skont t-termini tal-Kap 69 tal-Ligijiet ta’ Malta li l-kera li huma ghandhom jircievu sa llum huwa ta’ €1,397.68c fis sena
stante li l-kera kellha tizdied b’10% kull tlett snin u dawn iż-żidiet ma jirreflettux il-valur tas-suq u d-diskrepanza fil-valur tal-fond huwa tant kbir li kien qed jikkawża sproporzjon bejn id-drittijiet tal-inkwilin u s-sid tal-propjetà.
ta’ Malta.

Iż-żieda fil-kera li huma intitolati għalihom il-propjetarji tal-fond skont l-Kap. 69 u l-Att X tal-2009 huma miżeri għall-aħħar meta paraġunati mal-valur tal-fond fis-suq u l-potenzjal tiegħu u għalhekk tali disposizzjonijiet ma joħolqu l-ebda bilanċ bejn l-interess ġenerali u l-interess ta’ Fusco, u anzi jkomplu jikkalpestaw id-drittijiet fundamentali tas-sidien.

Il-protezzjoni mogħtija lill-inkwilini bid-dispozizzjonijiet tal-Kap. 69 tal-Ligijiet ta’ Malta u tal-Att X tal-2009 mhumiex ġusti u ma jikkreawx bilanċ ta’ proporzjonalità bejn id-drittijiet tas-sidien u dawk tal-inkwilin stante li l-valur tal-post huwa ferm ogħla minn dak stabbilit fil-liġi u għalhekk jilledu l-Kostituzzjoni ta’ Malta u l-Ewwel Artikolu ta’ l-Ewwel Protokol tal-Konvenzjoni Ewropea u l-Artikolu 6 tal-istess Konvenzjoni.

F’dan il-każ intalab rimedju adegwat u effettiv li jagħmel tajjeb għal vjolazzjoni ta’ drittijiet fundamentali. Il-Qorti qalet li tqis li r-rimedju għandu jkun maqsum fi tnejn. Kumpens pekunarju u non -pekunarju. Dwar l-interess pubbliku jew ġenerali f’liġi li l-għan tagħha huwa li tipproteġi kirjiet kummerċjali intqal hekk:

“….. l-protezzjoni ta’ kirjiet kummerċjali hija fl-interess kemm tal-intrapriżi kummerċjali u kemm tal-konsumaturi u hija ntiża sabiex tgħin u tissalvagwardja l-ekonomija tal-pajjiż. L-ewwel Qorti kkonsidrat ġustament ukoll illi l-leġittimita`
ta’ din il-miżura bdiet tonqos mal-medda tas-snin, fid-dawl tal-iżvilupp ekonomiku u soċjali tal-pajjiż u illi l-fatt li dawn il-miżuri m’humiex intiżi għall-protezzjoni ta’ akkomodazzjoni soċjali huwa fattur relevanti għal-likwidazzjoni
tal-kumpens dovut.”

Fir-rigward tal-likwidazzjoni tad-danni pekunjarji dwar fondi kummerċjali f’kawżi kosituzzjonali ġie dikjarat fl-istess sentenza illi l-Qorti tagħraf illi f’dan il-każ il-miżura in kwistjoni ma kinitx intiża għall-protezzjoni ta’ akkomodazzjoni soċjali u s-salvagwardja ta’ nies vulnerabbli minn homelessness.

Il-Qorti qalet li tagħraf ukoll illi kif sewwa osservat l-ewwel Qorti, l-interess ġenerali li kien jiġġustifika l-protezzjoni tal-kirjiet kummerċjali naqas maż-żmien. Għaldaqstant, in vista ta’ dan kollu l-Qorti tqis illi r-rata ta’ tnaqqis
minħabba l-għan leġittimu tal-liġi f’dan il-każ għandha tkun ta’ ċirka 20% u mhux 30% kif stabbilit fis-sentenza.

Meta ġew ikkalkulati snin fejn mis-somma tnaqqset dik diġa’ mħallsa, Il-Qorti kkalkulat il-kera li kienet tattira l-propjetà skont is-suq ħieles mill-1987 sal-2021 kull ħames snin ta’ varjazzjoni. Din kieku kienet mikrija bil-prezzijiet indikati mill-perit tekniku bit-tnaqqis ta’ xi persentaġġi li kieen hemm kienet tlaħħaq il- €1,353,106.56.

Il-Qorti qieset ukoll li fiċ-ċirkustanzi partikolari tal-każ għandha tagħmel tnaqqis ulterjuri ta’ 20% minħabba n-nuqqas ta’ azzjoni minn naħa tal-familja propjetarja tal-post, bl-ammont jinżel għal €1,082,485.248 u dan anke minħabba l-istat tal-proprjetà.

Dwar il-parti użata bħala maħżen, l-perit tekniku rrelata li din tinsab “fi stat ħażin strutturali billi l-konkos tas-saqaf huwa ddeterjorat ħafna kawża ta’ nuqqas ta’ manutenzjoni u ilma tax-xita li ilu jidħol għal għexieren ta’ snin.” Dwar kamra li hemm fil-proprjeta’ il-perit tekniku jgħid li “Din il-kamra…hija msaqqfa bix-xorok u t-travi tal-ħadid li huma fi stat ħażin ta’ manutenzjoni u hemm ‘skylight’ f’parti mis-saqaf li hu miksur.” ;

Dwar kamra oħra fl-istess proprjeta’ sab li “l-ambjent huwa wkoll imsaqqaf bit-travi tal-ħadid u x-xorok li huma fi stat ħażin ħafna ta’ manutenzjoni. Hemm tieqa għal bitħa ta’ terzi, tieqa għat-triq u skylight li hu miksur….Din il-kamra għandha bieb li jagħti għal ġo bitħa, fost affarijiet oħra.

Il-Qorti qalet li fin-nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni u fin-nuqqas ta’ regolamenti, il-kera għandu mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, jogħla b’ħamsa fil-mija fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.

Meta qieset kollox il-Qorti qalet li ma ssib l-ebda raġuni għaliex għandha tiddipartixxi mill-pronunzjament tal-Qorti Kostituzzjonali. Magħmula dawn il-kunsiderazzjonijiet fil-kawża, l-Qorti tqis li m’għandha xejn xi żżid u tiddikjara li s-soċjeta’ Briar Pipeworks Limited ma tistax tibqa tistrieħ fuq id-dispożizzjonijiet tal-Kap 69 tal-Liġijiet ta’ Malta, tal-Att X tal-2009 u liġijiet oħra.

Il-Qorti laqgħet it-talba safejn tirrigwarda l-iżgumbrament tas-soċjeta’ nkwilina u li din ma tistax tibqa’ tistrieħ fuq il-protezzjoni tal-liġijiet fuq imsemmija fir-rigward tal-kirja. Laqgħet ukoll it-talba tal-propjetarja billi tillikwida l-kumpens globali ta’ €1,069,948.128), in kwantu għal €1,059,948.128 bħala kumpens pekunjarju u €10,000 bħala kumpens non-pekunarju u tordna lill-Avukat talġIstat iħallas dan il-kumpens. Għal Gabriella Fusco deher l-Avukat Edward Debono.