Lokali Qorti

Aktar minn €72,000 f’kumpens fuq nuqqas tat-tgawdija tal-propjetà f’Santa Venera

L-Avukat tal-Istat ġie ordnat iħallas kumpens ta’ €72,525.01 mill-Prim Awla tal-Qorti Ċivili fil-ġurisdizzjoni Kostituzzjonali tagħha wara li l-Imħallef Joanne Vella Cuschieri iddikjarat li ġew miksura d-drittijiet fondamentali ta’ Adrian Balzan li huwa sid ta’ post f’Santa Venera wara li sofra danni li ġew kkawżati lilu dwar in-nuqqas ta’ tgawdija tal-propjetà tiegħu.

Balzan huwa l-proprjetarju tal-fond li hu wiret mingħand missieru, li minn naħa tiegħu kien wirtu mingħand il-ġenituri tieghu. Permezz ta’ kuntratt li sar fil-25 ta’ Ottubru, 1965  dan kien spiċċa għand George Bianchi, ir-raġel ta’ Maria Rosaria Bianchi b’ċens ta’ Lm30 għal perjodu ta’ 17 il-sena b’effett minn dakinhar tal-kuntratt.

Iċ-ċens kien jagħlaq fl-24 ta’ Ottubru, 1982 u mill-25ta’ Ottubru, 1982 George Bianchi flimkien ma’ martu Maria Rosaria Bianchi baqgħu joqgħodu fih bis-saħħa skont tal-liġi li kienet daħlet fl-1979 li tipprovdi li min ikun jokkupa fond bħala r-residenza ordinarja tiegħu u jkun ċittadin ta’ Malta awtomatikament jiġi ntitolat li jibqa’ jokkupa l-fond wara ż-żmien tal-konċessjoni enfitewtika temporanja taħt titolu ta’ kera.

Il-kawża kontra Maria Rosaria Bianchi kienet ċeduta peress li mietet waqt li kienet għaddejja l-kawża u ċ-ċwievet tal-post ġew ritornati. Hi kienet tħallas l-ammont ta’ €288 fis-sena bħala kera lil Balzan. Minn naħa tiegħu hu kien fetaħ kawża quddiem il-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili – Sede Kostituzzjonali minħabba li skont il-liġi preżenti Bianchi ngħatat dritt ta’ rilokazzjoni indefinita b’tali mod illi rrendewha mpossibli li hu jkollu aċċess għall-post.

Dan bi vjolazzjoni tad-drittijiet tiegħu skont il-Kostituzzjoni ta’ Malta u l-Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea. Il-Perit Christopher Grech qal li bħala valur tal-post fis-sena 2021 kien stmat €270,000.

Fil-kaz prezenti l-koncessjoni enfitewtika originarjament ġiet moghtija permezz ta’ kuntratt tal-25 ta’ Ottubru, 1965, għal perjodu ta’ 17 il-sena. Il-kuntratt beda jiddekorri dakinhar stess u jintemm fl-24 ta’ Ottubru, 1982 u cioe’ wara l-introduzzjoni tal-Att XXIII tal-1979 b’dan li l-kirja baqgħet fis-seħħ bl-applikazzjoni tal- Artikolu 12 (2) tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta b’dan li s-sid ma kellux għażla.

Il-kirjiet kinu gew liberalizzati fis-sena 1995 meta kienet introdotta emenda. Huwa evidenti mir-realtà socio-ekonomika tal-pajjiż f’dawn l-ahhar snin li dak li kien bżonnjuż iktar minn 30 sena ilu ma jfissirx li baqa’ ġustifikat llum il-ġurnata, qalet il-qorti.

Minkejja dan kollu iżda jirriżulta li din il-liberalizzazzjoni kienet biss waħda parzjali stante li l-leġislatur kompla joħloq distinzjoni bejn dawk is-sidien milquta bl-operat restrittiv tal-liġi tal-1979 u dawk li kellhom id- disposizzjoni sħiħa tal-proprjetà tagħhom mis-sena 1995 ‘l quddiem.

Wara li skada t-terminu tal-24 ta’ Ottubru, 1982 l-kera bdiet tithallas fl-ammont ta’ Lm60 fis-sena sa Jannar 1998 fejn il-kirja saret Lm86 fis-sena. Din il-kera baqgħet hekk sas-sena 2012 fejn kien hemm żieda oħra fl-ammont ta’ €288 fis-sena u baqgħet hekk sat-8 ta’ Jannar, 2022 meta l-kirja ġiet terminata kaġun tal-mewt ta’ Maria Rosaria Bianchi.

Il-Qorti qalet li hi tal-fehma li għalkemm il-fond in kwistjoni jikkonsisti li l-użu primarju tiegħu huwa li jinkera bħala residenza, xorta jibqa l-fatt li l-kera mħallsa hi waħda baxxa. Il-Qorti żammet quddiem għajnejha dan il-fatt meta ġiet sabiex tagħmel il-likwidazzjoni tal-kumpens u danni.

Il-Qorti qablet li d-drittijiet fundamentali ta’ sid il-post inkisru u għandu raġun is-sid li jitlob ukoll kumpens u danni pekunjarji u dawk mhux pekunjarji. Il-Qorti għamlet referenza għas-sentenza deċiża mill-Qorti Kostituzzjonali fis-26 ta’ Mejju, 2021 fl-ismijiet Doreen Grima et -vs- Avukat Ġenerali et li għamlet referenza għad-deċiżjoni Cauchi -vs- Malta deċiża mill-Qorti Ewropea fil-25 ta’ Marzu, 2021.

Il-Qorti qalet li tqis li l-istess prinċipji u r-raġunament għandu jiġi applikat ukoll ghal dan il-każ. Il-Qorti żiedet tgħid li fl-1 ta’ Awwissu 2018 daħal fis-seħħ l-Art. 12B tal-Kap. 158 li pprovda kif għandu jsir l-awment tal-kera sa 2% tal-valur tal-fond fis-suq miftuħ, anke jekk dan ma jgħoddx għal dan il-każ.

F’dan il-każ qalet il-Qorti – Bianchi kienet ilha tgawdi flimkien ma’ zewgha l-fond mis-sena 1965 u cioe’ 58 sena u sa qabel ma giet nieqsa baqgħet tgawdi l-fond. Il-Qorti, wara li fliet id-deċiżjonijiet kollha in materja nkluħ dawk kwotati f’din l-istess deċiżjoni wassletgħal likwidazzjoni tad-danni pekunjarji:

Il-Qorti tqis li l-perjodu li għandu jittieħed in konsiderazzjoni għandu jkun dak mis-sena 1987 u temmen li l-perjodu għandu jkompli sas-sena 2018 cioe’ meta daħlu fis-seħħ l-emendi tal-2018 u għalhekk provdew rimedji aktar estensivi lil Balzan li qabel ma kienux jeżistu.

Fin-nota ta’ sottomissjonijiet tieghu, stante li fir-rapport il-Perit Chris Grech għamel il-valur lokatizzju biss mis-sena 2006 talab illi l-Qorti tuża dawn is-snin pero’ ma tapplikax it-tnaqqis ta’ 30% u 20% billi huwa ċar illi huwa ntitolat għad-danni ferm qabel is-sena 2006.

L-Avukat tal-Istat fin-nota ta’ sottomissjonijiet tiegħu assolutament ma jaqbilx mal-metodu ssuġġerit u insista li ħadd ma ġegħlu jitloblill-Perit mqabbad minnu stess li fir-rapport tiegħu jivvaluta l-valur lokatizzju biss lura fis-sena 2006.

Bl-istess mod ħadd ma ġieghel lill-istat ma jitlobx ħatra ta’ Perit espert sabiex jivvaluta l-fond għas-snin tal-allegata leżjoni. L-Avukat tal-Istat qal illi r-rikorrenti lanqas biss ressaq prova imqar tal-valur fis-suq miftuġ tal-fond fis-snin qabel is-sena 2006 sabiex imqar il-Qorti tista’ b’xi mod tasal għall-valur hi stess b’xi kalkolu matematiku jekk tiddeċiedi illi tieġu dan il-kompitu’ f’idejha

Il-l-Qorti fiċ-ċirkostanzi qalet illi m’hijiex se taddotta dak issuġġerit mir-rikorrenti u cioe’ li ma tagħmilx it-tnaqqis ta’ 30% u20% u lanqas ma tqis li għandha taċċetta dak issuġġerit mill-Avukat tal-Istat u ma tagħtix kumpens gġas-snin ta’ qabel l-2006 sal-1987.

Li sejra taghmel il-Qorti, qalet l-Imħallef huwa li fis-snin ta’ qabel l- 2006 sejra tistabbilixxi l-kera li kienet dovut billi tibda billi tnaqqas 20% fuq il-kera tas-sena 2006 liema kera għandu jibqaż għal perjodu ta’ ħames snin preċedenti u terġa tnaqqas 20% għal kull perjodu ta’ ħames snin fuq il-valur li jkun ġie stabbilit sakemm tasal sas-sena 1987.

Il-Qorti qalet li qed tfakkar li l-valur tal-kera hija għodda użata minnha sabiex tasal għal kalkolu ta’ kumpens dovut u mhijiex strettament daqshekk marbuta man-numri b’mod eżatt in vista li dan mhux kalkolu ta’ danni sofferti f’kawża normali.

Il-valur lokatizzju tal-proprjetà in kwistjoni fis-suq miftuħ matul is-snin imsemmija mill-1987 sas-sena 2018, kif stmat mill-Perit Chris Grech u kif ikkalkulat mill-Qorti bil-metodu ndikat jammonta komplessivament ghal dak ta’ €125,108.64.

Mill-atti jirriżulta li Bianchi għall-istess perijodu ħalset is-somma ta’ €6,313.98). €125,108.64 – €6,313.98 = €118,794.66 Il-Qorti tqis li, in linea mal-gurisprudenza, għandha titnaqqas somma ekwivalenti għal 30% u wkoll persentaġġ ulterjuri ta’ 20% stante li kif ingħad fil-gurisprudenza li mhux neċessarjament il-proprjetà inkwistjoni kienet se tinkera tul il-perjodu kollu li kieku kienet libera sabiex tinkera – €118,794.66 – 30%= €83,156.26 – 20% = €66,525.01.

Il-Qorti qalet li t-total ta’ kumpens dovut u dak ta’ €66,525.01.F’dak li għandu x’jaqsam mad-danni non pekunjarji l-Qorti tqis li d-diskrezzjoni dwar il-quantum tal-kumpens mogħti tibqa dejjem f’idejn il-Qrati tagħna u fiċ-ċirkostanzi din ma jidrilhiex li għandha tiddipartixxi mill-linja kważi kostanti meħuda mill-Qrati taghna.

Għaldaqstant in vista wkoll tas-somma diġa’ likwidata f’danni tqis li kumpens għal danni mhux pekunjarji ta’ €6,000 huwa wiehed ġust Ghaldaqstant laqgħet it-talba fuq in-nuqqas ta’ tgawdija għar-residenza tiegħu fejn kien impossibli għal Balzan li jieħu f’idejh il-post, li hu proprjetà tiegħu u ħaqqu li jingħata danni.

Għaldaqstant l-Avukat tal-Istat huwa responsabbli għal kumpens u danni sofferti minn Balzan fejn il-liġijiet tal-1979 u oġrajn b’konsegwenza ta’ l-operazzjonijiet ta’ l-Att XXIII ta’ l-1979 u liġijiet oħrajn ma kkrejawx bilanċ ġust bejn id-drittijiet tas-sidien u dawk ta’ l-inkwilini, stante illi ma jirriflettux is-suq u lanqas il-valur lokatizju tal- proprjetà in kwistjoni ai termini ta’ l-Konvenzjoni Ewropeja u tal-Ligijiet ta’ Malta.

Għalhekk it-talba kienet milqugħa u tillikwida l-istess kumpens u danni pekunjarji u mhumiex kif sofferti minn Balzan fl- ammont komplessiv ta’ €72,525.01. Għal Balzan deher l-Avukat Edmond Cuschieri.