Il-Prim Imħallef Mark Chetcuti li kien qed jippresiedi l-Qorti tal-Appell laqa’ parti mill-aggravji li kienu tressqu minn diversi Għaqdiet Ambjentali u individwi fuq dak li huma qed jgħidu se joħloqilhom inkonvenjent għal meta jkun qed jinbena torri ta’ 29 sular ġewwa tas-Sliema.
L-appell sar mill-Moviment Graffitti, Din l-Art Helwa, persuni favur l-ambjent u persuni li se jbatu minn dan l-iżvilupp li joqgħodu fil-madwar ta’ fejn ġej dan it-torri. Filwaqt li rrevokat id-deċiżjoni tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar tal-25 ta’ Frar li għadda, l-Qorti tal-Appell ordnat li l-atti tal-każ jintbagħtu lura lit-Tribunal sabiex dan jirregola ruħu skont it-termini u d-direttivi tas-sentenza tal-Qorti.
L-appell sar kontra Awtorità tal-Ippjanar u ST Property Investments Ltd. Il-permess inkwistjoni kien jinkludi diversi tibdiliet għall-proġett oriġinali – fosthom żieda fl-għadd ta’ appartamenti minn 159 għal 234, żieda fl-ispazji tal-parkeġġ minn 600 għal aktar minn 800, introduzzjoni ta’ lukanda (Klassi 3B) u faċilitajiet rikreattivi fuq il-bejt, kif ukoll rikonfigurazzjoni interna ta’ spazji kummerċjali u ta’ catering.
L-appellanti sostnew diversi aggravji kontra d-deċiżjoni tat-Tribunal, fosthom li l-permess jmur kontra l-pjan lokali, il-policies relatati mal-iSPED u l-FAR Policy, u li l-użu tal-bejt tal-lukanda kien se jaffettwa l-privatezza u l-amenità taż-żona residenzjali.
It-Tribunal minn naħa tiegħu ddikjara li, b’mod ġenerali, l-użu tal-bjut f’dan it-tip ta’ żviluppi huwa inkoraġġut, sakemm ma jwassalx għal tnaqqis fl-ammenità jew fil-privatezza tal-bini tal-madwar. Qal li mill-pjanti approvati – jirriżulta li l-bejt tal-lukanda jħares parzjalment fuq il-bqija tal-iżvilupp u parzjalment fuq binjiet residenzjali f’Triq Hughes Hallet u Triq ix-Xatt ta’ Qui-Si-Sana.
Madankollu, il-lukanda kienet angolata b’tali mod li l-faċilitajiet fuq il-bejt huma orjentati lejn ġewwa, jiġifieri lejn il-kumpless tal-iżvilupp innifsu, u mhux lejn iż-żona residenzjali. It-Tribunal osserva wkoll li fuq in-naħa tal-grigal tal-lukanda hemm żewġ strutturi li fihom żewġ stairwells, żewġ lifts u lobby, li jservu bħala barriera viżiva u jżommu l-privatezza tal-residenti billi jimblukkaw il-veduti diretti mill-bejt rikreattiv lejn iż-żona tal-madwar.
Ġie mfakkar ukoll li, għalkemm hemm tieqa fil-lobby tal-lift li tħares lejn iż-żona residenzjali, din tinsab madwar 20 metru ’l bogħod mit-tarf tas-sit. Għalhekk, il-fehma tat-Tribunal kienet li l-użu tal-bejt tal-lukanda, kif approvat, huwa konformi mal-policy.
Dan billi ġiet miżmuma distanza raġonevoli mill-bini residenzjali tal-madwar fejn il-faċilitajiet tal-bejt huma orjentati lejn il-bqija tal-iżvilupp u mhux lejn żoni residenzjali. U l-bjut tal-binjiet tal-madwar jintużaw prinċipalment għas-servizzi tekniċi, kif jidher minn ritratti mill-ajru fuq il-Mapserver tal-Awtorità, u għalhekk l-impatt fuq l-ammenità huwa minimu.
Għal dawn ir-raġunijiet, it-Tribunal qal li huwa kien ċaħad dan l-aggravju, billi qies li l-bejt rikreattiv tal-lukanda ma jfixkilx la l-ammenità u lanqas il-privatezza tal-bini ta’ madwaru. Il-Qorti minn naħa tagħha analizzat punt b’punt il-konklużjonijiet tat-Tribunal u l-aggravji tal-appellanti.
Fir-rigward tal-użu tal-bejt tal-lukanda, il-Qorti osservat li din il-kwistjoni kienet ta’ natura teknika u li t-Tribunal kien diġà eżamina l-impatt fuq il-privatezza u l-amenità taż-żona, b’konklużjoni li l-proposta kienet konformi mal-policy G29 tad-DC2015, għaliex il-faċilitajiet tal-bejt kienu orjentati lejn il-bqija tal-iżvilupp u mhux lejn binjiet residenzjali. Għalhekk dan l-aggravju ġie miċħud.
Dwar l-aggravju li jikkonċerna d-daqs tal-appartamenti fit-torri ta’ 29 sular, il-Qorti sabet li t-Tribunal żbalja fil-ligi meta applikat il-policy P32 tad-DC2015 flok il-FAR Policy, li hi dik speċifika għal binjiet għoljin.
Il-paragrafu 7.11 tal-FAR Policy jistipula li appartamenti f’bini għoli għandhom ikollhom mill-inqas 150 metru kwadru ta’ spazju, daqs ekwivalenti għal maisonette jew villa area. Peress li bosta mill-unitajiet kienu taħt dan il-limitu, il-Qorti qieset li l-permess kien kontra l-liġi f’dak li għandu x’jaqsam mal-unitajiet ta’ inqas minn 150 metru kwadru u laqgħet dan l-aggravju.
Fir-rigward tal-ewwel aggravju, li kien jirrigwarda l-approvazzjoni ta’ stabbilimenti ta’ Klassi 4D u żoni ta’ catering f’parti residenzjali, il-Qorti qablet mal-appellanti li l-Awtorità u t-Tribunal interpretaw ħażin il-policies NHRE01 u NHH001.
Filwaqt li xi partijiet mis-sit jaqgħu taħt iż-żona kummerċjali (primary town centre), il-partijiet interni huma residenzjali u għalhekk ma jistgħux jospitaw stabbilimenti ta’ Klassi 4D. Il-Qorti saħqet li żona residenzjali ma tistax tinbidel f’żona kummerċjali bil-permess amministrattiv iżda biss permezz ta’ proċedura ta’ reviżjoni tal-pjan lokali. Dan l-aggravju wkoll ġie milqugħ.
Il-Qorti aċċettat ukoll it-tielet aggravju dwar l-ispazju pubbliku miftuħ, fejn qieset li l-approvazzjoni tal-lukanda kissret il-prinċipji tal-FAR Policy li teħtieġ spazju konsolidat u ta’ kwalità għolja. Il-bini tal-lukanda f’nofs il-ġnien pubbliku approvat fil-permess oriġinali wassal biex l-ispazju pubbliku sar frammentat u privatizzat parzjalment, b’żoni ta’ catering u mwejjed li jillimitaw l-aċċess liberu tal-pubbliku.
Dwar l-aggravju relatat ma’ “reserved matters,” il-Qorti ċċarat li dawn jistgħu jiġu imposti wkoll f’permess ta’ żvilupp sħiħ u mhux biss f’outline permit, skont ir-Regolament 9 tal-L.S. 552.13. Madankollu, il-permess jibqa’ kondizzjonat u mingħajr effett legali sakemm jinkiseb dan il-permess ulterjuri.
Għalhekk, wara li analizzat l-atti u l-osservazzjonijiet kollha, il-Qorti laqgħet parti mill-aggravji tal-appellanti, revokat id-deċiżjoni tat-Tribunal tat-25 ta’ Frar 2025 u ordnat li l-atti jintbagħtu lura lit-Tribunal sabiex jirregola ruħu skont is-sentenza tagħha.
